Gayrimenkul sektörünün korktuğu başına geliyor. Bir süredir Maliye’de konutta KDV sistemini silbaştan değiştirecek bir tasarı üzerinde çalışıldığı biliniyordu. Maliye yetkililerinden edinilen bilgiye göre, tasarıya son şekli verildi.

Tasarının en dikkat çekici yanı, artık 150 metrekareden daha küçük olsa da evlerin satışında yüzde 18’e varan ölçüde kademeli KDV uygulanacak olması.

Sektör çok endişeli

Mesela satışı yapılan ev İstanbul’un en lüks projelerinden birindeyse buradaki vergi, satılan konut isterse 40-50 metrekare olsun yüzde 18 olabilecek. Maliye’den bir yetkili durumu, “Son dönemde yapılan projelere bakıyoruz. Mesela Zorlu Center. Metrekaresi 9 bin dolar ile 18 bin dolar arasında değişen fiyatlarla ev satılıyor. Ancak evlerin büyüklükleri 100 metrekare civarında. 100 metrekarelik bir daireye 1.5 milyon dolar ödeniyor ancak Maliye KDV almıyor. Çünkü daha önce lüksün tanımı büyüklüğe göre yapılmış. O yüzden de 150 metrekarenin üzerindeki konutlardan yüzde 18 KDV alınır denmiş. Şimdi bu yanlıştan dönüyoruz. Bu yanlıştan dönmek için de Sapphire, Kanyon, Zorlu gibi lüks projelerin durumunu incelememiz gerekti” diye konuştu.

Ancak yeni KDV uygulaması sadece metrekare fiyatı 8-10 bin dolar arasında satılan lüks projeleri etkilemeyecek. Projenin bulunduğu bölgeye göre Maliye yeni bir vergi rayici belirleyecek. Dolayısıyla Halkalı, Beylikdüzü ya da Çekmeköy’de yapılan bir konut projesinde de vergi sistemi değişecek. Satılan evin büyüklüğü 75 metrekare de olsa Çekmeköy’deki projeden de yüzde 10 ile 18 arasında bir oranda vergi alınacak.

Maliye yetkilileri bölgelere ve arsa rayiçlerine göre KDV oran listesinin hazırlıklarının da devam ettiğini, listenin yakında ortaya çıkacağını söylediler. Emlak vergisinde ortayla çıkan farklı tarifenin bir benzerinin KDV için de oluşturulması bekleniyor.

Örneğin İstanbul 4 bölgeye ayrılacak ve KDV oranı birinci bölge için yüzde 18, ikinci bölge için yüzde 15, üçüncü bölge için yüzde 8 ve dördüncü bölge için yüzde 3 olarak uygulanacak. Oranlar ve bölgelerle ilgili son kararı ise Bakanlar Kurulu verecek. Söz konusu uygulamanın Ocak 2013’ten itibaren yürürlüğe girmesi planlanıyor.

Bu KDV değişiklik çalışması konut sektöründe de ciddi telaş yaratmış vaziyette. Ekonomiyi soğutma önlemleri çerçevesinde kredi maliyetlerinin artırılması konut kredilerindeki maliyetleri de etkilemişti. Bu yüzden de bir süredir konut satışları istenen seviyede gitmiyordu. Satışların seyrinden mutlu olmayan, Nisan ve Mayıs aylarında da bekledikleri yüksek konut satış performansını gösteremeyen markalı konut üreticileri şimdi bir de bu maliyetlerin üzerine vergi maliyetinin eklenmesinden endişe duyuyor.

Markalı konut sektörünün önde gelen bir temsilcisi, “Bu vergi sistemi değiştiği anda konut fiyatlarına yüzde 17 civarı zam gelmesi kaçınılmaz. Zaten firmalar uzun süredir konutlara zam yapamıyor. Kâr marjlarından ciddi feragat ederek, müşteriye alternatifli ödeme imkanları sunarak satışları canlı tutmaya çalışıyordu. Abartmıyorum bazı firmalar kapıya kilit vurabilir” diye konuştu.

Bir başka konut üreticisi ise bölgeye göre farklı KDV uygulamasının haksızlıklara neden olmasından endişeli olduğunu söyledi. “Nasıl ki emlak vergisi için yapılan listede büyük haksızlıklar olduysa benzer bir adaletsizliğin KDV listesinde de ortaya çıkması olası. Listeler açıklandıktan sonra eminim çok büyük itirazlar olacak” diye konuştu.

Bir başka sektör temsilcisi ise söz konusu vergi artışının kayıtdışılığı azdıracağına dikkat çekti. “Konutun satış bedeli Maliye’ye düşük gösterilecektir” diyen konut üreticisi “Çünkü hiçkimse 100 lira iken bir evin fiyatı 118 lira ödemek istemeyecektir” diye devam etti.

Büyümenin motoruna fren konur..

Sektör temsilcileri hazırlıkları son aşamaya gelen yeni KDV uygulamasına yönelik endişelerini şu noktalarda ortaya koydular.

Bu durum sektörde büyük bir kaos yaratır. Kurumsallaşma adına adımlar atılırken kayıt dışılık hortlar. Alıcı ile satıcıyı usulsüzlüğe teşvik eder.

Şu an sektör üzerine ilave yük getirecek hiçbir değişikliği kaldıramaz, inşaatçılarla ilgili spekülasyonlar başlar, vatandaşın konut alım kararları etkilenebilir.

Mütekabiliyet değişikliği ile konut sektöründe bir ivme bekleyen ve umudunu buna bağlayan sektörde iflaslar ortaya çıkabilir.

İnşaat sektörü sonuçta büyümenin motoru. Türkiye son yıllarda dünya rekorları kırarak büyüdüyse bunda inşaat sektörünün çok büyük payı oldu. İnşaat sektörü istihdamın artmasında da en büyük payı aldı. Vergisel düzenleme orta ve uzun vadede genel bütçeyi olumsuz etkileyen sonuçlar doğuracaktır.

Bir kentsel dönüşümden sözederken müteahhitlerin mali gücünü etkileyecek böyle bir uygulama, kentsel dönüşüm takvimine de büyük sekte vurur. Hiç kimse yeni fırsatlara bakamaz. Çünkü büyük firmaların elinde kaynak kalmaz.

Uygulamada çarpıklık var ama...

Mevcut uygulamaya göre metrekaresi 18 bin dolara kadar çıkan Zorlu Center’da bir daire satın altığınızda sadece yüzde 1 KDV ödüyorsunuz. Zira Zorlu Center’da ortalama daire büyüklükleri 100 metrekare. Oysa Bağcılar da 160 metrekarelik bir ev satın aldığınızda yüzde 18 KDV ödüyorsunuz. Maliye bu çarpıklığı dikkate alarak, bölgesel ve projeye göre farklı KDV uygulamasına geçme kararı aldı. Evin büyüklüğü ne olursa olsun, inşaat bölgesi, projenin değeri vergi oranını belirleyecek... Maliye elemanları, 2B rayiçleri belirlenirken alıcı kılığında bölgeleri tek tek gezmiş ve piyasa şartlarına uygun bir değer ortaya koymuştu. Benzer bir taramanın KDV oranları belirlenirken de yapıldığı öğrenildi.